终结烂尾楼！高层提议取消商品房预售，这次来真的了？,"直白点说，商品房预售其实就是“空手套白狼”的游戏。凭着这个杠杆，他们撬动了一个巨大的房地产市场。",无冕财经-j9九游会官方登录

全面取消商品房的预售制度，这个提议一直停留在讨论层面。

这次，或许不是空穴来风。

8月26日，经济参考报用一个整版的篇幅发表了一篇文章，《多地收紧预售资金尽管，或将试点现房销售》。经济参考报可不是随随便便的小媒体，而是来自新华社旗下。

在经济参考报的报道里，披露此次议题，是前几天住建部、央行召开的房企座谈会上，监管层人士作出表态：预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策，现阶段现房供应已足够，那么预售制度存在是否合理，就是个问题了。

这意味着，关于取消预售制度的讨论已经到了国家级别的监管层。

商品房预售制度甫一出场，就给中国的房地产市场带来了颠覆性的玩法。同时，也为中国二十多年房价的上涨，带来了功不可没的推动。

此前，海南等地已经取消了商品房预售制度。但这次要全国全面推行，带来的将会是一颗影响深远的重磅炸弹。

终结烂尾楼

你买的房子烂尾了！

如果你得知这样的消息，恐怕看到再搞笑的沙雕视频都笑不出来了。但是这样的事情，在当今的楼市里却仍然时有发生。此前，云南昆明“别样幸福城”小区烂尾，购房者们走投无路，直接住进了没水没电也没路的烂尾楼里面，辛酸的生活状况在网上掀起讨论的狂潮。

关于烂尾楼的讨论，直接引来一个话题：要不要取消商品房预售制？

烂尾楼不可怕，如果一栋楼没有任何人购买而只是烂尾，那它造成的危害只局限在少数人，一旦这些烂尾楼涉及到售卖以及购房者，影响范围也就上升了几个等级。

这次，会不会真的要对烂尾楼下手？

在经济参考报文章的开头，就用云南昆明的“别样幸福城”做例子。这个项目在烂尾6年后，业主不得不住进还是水泥块的房子，在这个烂尾楼盘里，业主们自己造楼梯，拉电线，开始了工地般的生活。

而究其烂尾原因，是开发商将12栋楼1255套房源的近10亿元预售款挪作他用。

跟别样幸福城业主们一样“倒霉”的，还有西安市雁塔区爱马仕西西公馆项目业主，业主们2014年买房，楼盘2018年封顶，但开发单位陕西浙华房地产开发有限公司资金问题，无力进行后续建设。

河南省鹤壁市淇滨区金澜国际小区，则因为开发商将巨额建设资金挪用，致使资金链断裂。项目于2014年主体封顶，停工烂尾至今，涉及多达10038户业主。

金角财经曾推出文章详细报道，盛况空前的《》。

这个名单排下去，可以足够金角财经连续发好几天的推文。

在这个穷人盼着买套房子容身、富人盼着多买几套保值的年代，矗立在城市中的烂尾楼成了最任性的奢侈品。连带着，烂尾楼也成了一个社会问题。

如何终结这个问题？新华社的报道里总结出的选项之一，就是现房销售。

关于现房销售的话题此前也曾说过，自媒体官方媒体都曾不厌其烦地讨论。《法制日报》在今年6月，也问出了一个发自灵魂的问题《取消商品房预售制还有多远？》，但文中没有给出一个明确的答案。

这一次，轮到新华社下场喊话。

其中很大的目的，是要终结人们买到烂尾楼。

不过，如果全面取消了商品房预售制度，摧毁的，可不止是烂尾楼。

空手套白狼的游戏

房地产市场的各种质量和交付问题，基本都与预售制度有关系。

1953年，霍英东为了推销自家的四方街楼盘，发明了“卖楼花”。

新楼动工之前，买家先付部分定金，余款分期支付，等新楼落成，再收齐买家的钱。

这就是“分期付款”，当时的规则是第一期交定金50%，二期落妥交10%，全部完工交剩下40%。

分期付款一经推出，立刻引爆香港楼市。香港岛外、乃至九龙的客户，都跑来争相购买。

但霍英东当年或许也没想到，多年以后，这朵“楼花“会在广阔的内地，遍地生根，开花结果。

1994年，内地出台《房地产管理法》，向香港学习了“商品房预售制度“。

当时，内地房地产业刚刚起步时，资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%。融资渠道和融资手段几乎只有银行贷款这一种。而商品房预售，则给了开发商用少量资金撬动庞大投资的机会。

按照目前的规定，房地产开发公司投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%之后，就能取得商品房预售许可，开始从购房者手中“拿钱”。

比如说，一个投资5亿的楼盘，开发商自己只用出1亿出头。购房者付了定金，银行给了贷款，开发商拿到现款，然后，开发商再用项目以及已经收到的款项再加杠杆，放大银行贷款，进行下一轮开发——全是别人的钱。

给阿基米德一个支点，他可以翘起地球。给房企一个支点，他们也许可以撬起整个银河系。

直白点说，商品房预售其实就是“空手套白狼”的游戏。凭着这个杠杆，他们撬动了一个巨大的房地产市场。

高周转就是预售制的衍生品。业内曾经盛行的“456”：拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金回正。

快速开发，快速回笼资金，再投入开发，助推中国房地产市场的快速发展，2020年上半年，国内的房地产开发投资已达6.28万亿元。

发展到现在，商品房预售制度早已成了商品房销售的主要方式。国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

大跨步背后，风险却转嫁给购房者和银行。

购买者一旦交款后，主动权就转到开发商手中，一些开发商只重销售，不重品质，一些地方的房企甚至刚拿到地就敢开盘销售。

当开发商资金链断裂，要么压缩成本撑过去，要么就此倒下。前者，留下一堆质量问题堪忧的房子，后者，留下一堆烂尾楼。

前面提到的“别样幸福城”、西安爱马仕西西公馆等等楼盘，都是这种模式下的产物。

从预售制诞生的那一天，“交房即维权”和“十盘九维权”就成了一种常态。

取消预售制的阻力都是什么？

即便如此，现实利益错综复杂也决定了，取消“卖楼花”是一个艰难的过程。

预售制给房企带来的最大好处之一，就是便宜的资金。

购房者提前支付的购房款，对于房企来说就像“无息”资金。整个市场上，只有预售能为其提供。

现在的房地产商们，没了预收款简直活不下去。有统计数据表明，上市房企的“定金和预收款”占了其开发资金来源的20%到30%，占比超过银行贷款。

这就是房企可以自由使用的“无息”资金。没了这笔钱，房企的扩张、高周转，全都无从谈起。

更为重要的是，当资金变贵，房子的成本也就上升了。后果就是：房价上涨。

这是一个很简单的算术题：原来花1000万就能盖的房子，现在变成1300万，多出来的300万，最终还是要购房者来买单。

而比这更为隐蔽的影响，在于一刀切式地实行现房销售。

预售制下，房企的高速周转使得不断有新盘推出，保证房地产市场的成交流动性。

但是，如果没了预售制，按照正常的开发周期，一般都在1-2年。换句话说，新拿的土地，在这段时间里没有新房供应，这种突然出现的断层和短缺，到底会对房价产生什么样的刺激？

难以估计。

但取消预售制的苗头已经出现了。

2020年3月，全国第一个全面实行现房销售的省份出现了。

3月7日，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

这阵风，彷佛已经吹起来了。

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